Cette stratégie est-elle autorisée au Canada ? En bref : Oui — sous certaines conditions.

Les courtiers nous posent fréquemment cette question. Récemment, une agente immobilière nous a consultés : sa cliente souhaitait obtenir un prêt hypothécaire du vendeur. Un obstacle est apparu : le prêt principal de la cliente, assuré et à ratio élevé, rendait impossible cette solution selon les critères des assureurs.

Le financement par le vendeur, c’est quoi au juste ? Dans quels cas peut-on y recourir ? Découvrez le fonctionnement et les conditions d’utilisation de cette solution hypothécaire.

Qu’est-ce qu’une hypothèque du vendeur ?

Le vendeur peut financer partiellement l’achat en accordant un prêt direct à l’acheteur. Ce dernier contracte une hypothèque principale auprès d’une institution financière, tandis que le prêt vendeur s’inscrit en deuxième rang hypothécaire.

Cette solution aide les acheteurs qui manquent de fonds pour leur mise de fonds ou qui ne peuvent obtenir un premier prêt hypothécaire suffisant.

Quand peut-on obtenir une hypothèque du vendeur ?

Bien que les prêts hypothécaires accordés par le vendeur soient légaux et parfois utilisés dans des arrangements financiers créatifs, ils doivent être approuvés par le prêteur principal—particulièrement si le prêt accordé par le vendeur est en deuxième rang.

Les grands établissements financiers de type A affichent une grande prudence. Ces banques et coopératives de crédit n’accordent un second financement qu’aux emprunteurs au dossier irréprochable, et uniquement si le ratio prêt-valeur reste dans les normes prescrites.

Les prêteurs alternatifs et privés accueillent plus favorablement ces montages financiers, surtout quand l’emprunteur prouve sa solvabilité et maintient son ratio prêt-valeur sous la barre des 80 %.

Implications d’une hypothèque du vendeur

• Vous devez obtenir l’accord du prêteur : la divulgation au créancier hypothécaire principal et son autorisation écrite sont obligatoires.
• Les prêts hypothécaires assurés sont exclus : Si votre prêt hypothécaire est assuré par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty, un VTB n’est pas permis. La mise de fonds complète doit provenir de vos propres ressources (ou d’un don acceptable).
• Documents juridiques : L’hypothèque du vendeur doit être correctement consignée, avec des termes clairement énoncés et une deuxième hypothèque enregistrée sur le titre.
• Pas de financement non déclaré : Dissimuler au premier prêteur l’existence d’un prêt hypothécaire accordé par le vendeur constitue une fraude

Dans quelles circonstances une hypothèque du vendeur est-elle justifiable ?

Le prêt vendeur offre une solution innovante aux situations hors norme, notamment pour l’acquisition de propriétés atypiques, le règlement temporaire de difficultés de crédit ou la recherche de financement auprès de prêteurs privés.

Cependant, ce n’est pas une option de prédilection pour les achats résidentiels typiques avec des prêts hypothécaires assurés ou à ratio élevé.

Étude de cas : Le succès d’un financement vendeur dans le Grand Toronto

Propriété : Duplex à Oshawa (Ontario)
Prix de vente : 800 000 $
Acheteur : Un investisseur immobilier possédant un bon avoir net, mais des preuves de revenu limitées
Vendeur : Propriétaire à la retraite, franc d’hypothèque, prêt à faciliter la vente

Montage financier :

• Mise de fonds de l’acheteur : 200 000 $ (25 %)
• Première hypothèque d’un prêteur institutionnel : 480 000 $ (60 %)
  • Le prêteur traditionnel était disposé à financer en raison des revenus locatifs des deux unités.
• Hypothèque du vendeur : 120 000 $ (15 %)
  • Prêt en 2e rang hypothécaire avec paiements d’intérêts seulement à 7 % pendant deux ans, suivi d’un ballon final
  • Inscrit au registre foncier avec documentation complète

Pourquoi le montage a été accepté :

• Le vendeur ne détenait aucun prêt hypothécaire et n’avait pas besoin de tous les fonds sur-le-champ.
• Il préférait générer des revenus d’intérêt sur une fraction du produit de la vente.
• Le statut de travailleur autonome empêchait l’acheteur d’obtenir le montant hypothécaire souhaité, malgré sa mise de fonds substantielle et son excellent dossier de crédit.
• Le financement du vendeur a comblé les besoins financiers et facilité une conclusion rapide et harmonieuse de la transaction.

Résultat :

• L’acheteur a obtenu un refinancement après 18 mois. Il a soldé le prêt consenti par le vendeur et transformé la propriété en source de revenus.
• Le vendeur encaissait 8 400 $ d’intérêts annuels sur le prêt de 120 000 $, surpassant ainsi ses autres placements.

Principales leçons :

• Les prêts accordés par le vendeur profitent aux deux parties, surtout quand le marché favorise les acheteurs ou quand les vendeurs cherchent à différer leurs gains en capital ou à percevoir des intérêts réguliers.
• Ces solutions conviennent parfaitement aux travailleurs autonomes, aux biens immobiliers atypiques et aux transmissions familiales de patrimoine.
• Les conseils juridiques protègent les deux parties. Une documentation appropriée et des termes clairs renforcent cette protection.

En conclusion

Un prêt hypothécaire du vendeur en deuxième position peut être utilisé au Canada — mais seulement avec une divulgation complète, une documentation juridique appropriée et une approbation du prêteur principal.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une option courante pour la plupart des acheteurs, une hypothèque du vendeur peut être un outil puissant dans les bonnes circonstances—particulièrement lorsque guidé par un courtier hypothécaire et un notaire expérimentés.

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Last modified: mars 26, 2025