Nous sensibilisons toujours les emprunteurs aux multiples facteurs qui influencent leurs négociations avec les prêteurs privés lorsqu’ils recherchent un financement non conventionnel.
Un client m’a transmis la semaine dernière une liste de taux proposés par des prêteurs privés en me demandant d’en vérifier l’exactitude.
Cette situation m’a rappelé que les taux ne représentent qu’une facette du crédit privé. J’ai donc décidé d’écrire cet article pour éclairer les emprunteurs sur les véritables attentes des prêteurs privés.
Quels critères guident les décisions des prêteurs hypothécaires privés ?
Les banques privées examinent vos dossiers sous des angles insoupçonnés. Découvrez les véritables critères d’évaluation.
Les fonds propres constituent notre meilleur atout
Un exemple simple illustre parfaitement cette situation : deux maisons jumelles d’un même lotissement nécessitent une seconde hypothèque privée pour éponger des dettes de carte de crédit. Leurs propriétaires, des jumeaux identiques, affichent les mêmes scores de crédit, occupent des postes similaires et touchent des revenus équivalents.
Chaque propriété vaut 1 million de dollars et les propriétaires cherchent chacun 100 000 dollars de financement supplémentaire.
La maison A est grevée d’une hypothèque de premier rang de 300 000 $. Quant à la maison B, elle porte une hypothèque de premier rang de 650 000 $.
L’emprunteur A dispose d’une position bien plus solide. Il conserve un capital important même après la souscription du nouveau prêt. À l’inverse, l’emprunteur B atteindra un ratio d’encours combinés de 75 % dès le financement du second prêt hypothécaire.
Le propriétaire avec plus de fonds propres peut s’attendre à de meilleures conditions que son jumeau d’à côté.
L’emplacement compte plus que vous ne le pensez
Les prêteurs privés examinent d’abord l’emplacement. Ils privilégient les biens immobiliers au cœur des métropoles ou dans leur périphérie.
Le financement des biens ruraux se révèle souvent ardu, malgré leur charme et leur valeur. Les prêteurs privés rejettent fréquemment ces dossiers, rebutés par l’isolement des propriétés ou l’étroitesse du marché local.
Le zonage et la commerciabilité sont des préoccupations essentielles
Le zonage constitue un autre facteur critique. Les prêteurs veulent s’assurer que l’utilisation de la propriété est conforme aux règlements locaux et qu’il n’existe aucun problème pouvant affecter sa commercialisation ou sa valeur de revente.
Voici quelques exemples :
- Un immeuble combinant commerce et habitation, par exemple une boutique en rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs, relève du prêt hypothécaire commercial plutôt que résidentiel.
- Une ferme active sur le terrain transformerait radicalement la nature de la transaction.
Les biens immobiliers haut de gamme ne s’avèrent pas plus simples à financer, contrairement aux idées reçues. Les propriétés de très grande valeur peinent souvent à trouver preneur, ce qui inquiète les banques et complique leur financement.
Les restrictions sur la taille des prêts limitent vos options
La plupart des prêts privés sont plafonnés entre un et un million cinq cent mille dollars.
Les prêts dépassant ces limites sont considérés comme « prêts jumbo », et le nombre de prêteurs disposés à les accorder diminue considérablement. La structuration minutieuse du contrat et l’établissement d’attentes réalistes deviennent encore plus cruciaux pour ces montants de prêt plus élevés.
Les taux ne sont que des points de départ
Les prêteurs privés affichent des taux hypothécaires « de base » plutôt que des offres garanties. Votre taux personnalisé variera selon plusieurs critères décisifs :
- Ratio prêt-valeur (RPV)
- Antécédents de crédit
- Autres actifs
- Stabilité des revenus
- État de la propriété
- Stratégie de sortie
Les prêteurs n’ont pas tous les mêmes critères : certains scrutent les scores de crédit, d’autres évaluent surtout la valeur du bien et examinent la stratégie de remboursement de l’emprunteuse ou de l’emprunteur.
Les prêteurs privés ne se valent pas tous
La simplicité des transactions joue un rôle crucial. Les taux alléchants de certains prêteurs masquent souvent un parcours semé d’obstacles, d’incertitudes et de frais cachés. Notre équipe écarte systématiquement ces prêteurs de ses recommandations, même face à l’urgence.
La souplesse compte aussi énormément. Les prêteurs proposent parfois des avantages précieux : paiement anticipé des intérêts pour une meilleure trésorerie, hypothèques ouvertes autorisant les remboursements anticipés, ou exemption de frais sous certaines conditions. Ces arrangements contrastent avec l’approche rigide d’autres établissements. Un prêteur flexible vous simplifiera considérablement la vie plus tard.
Les modalités de paiement, les possibilités de reconduction et l’état des lieux
Les emprunteurs doivent souvent verser trois à six mois d’intérêts pour rembourser leur prêt hypothécaire privé avant son échéance. Certains prêteurs proposent toutefois des hypothèques sans aucune pénalité. Cette distinction mérite une attention particulière avant tout engagement.
Les conditions de renouvellement représentent un autre domaine où les emprunteurs ont besoin de clarté. Ne présumez jamais qu’un renouvellement sera automatique ou abordable. Connaissez les coûts, le processus et les conditions à l’avance.
L’état du bien pèse lourd dans la balance. Les maisons délabrées — particulièrement les logements négligés ou envahis par l’accumulation compulsive — font fuir les prêteurs et compromettent même les dossiers les plus solides.
Pourquoi une stratégie de sortie est non négociable
Les prêteurs privés exigeront tous une stratégie de sortie solide. Le remboursement devra suivre un plan précis. Le refinancement ou la vente du bien immobilier devront s’inscrire dans un calendrier réaliste.
Les emprunteurs s’exposent, faute de stratégie claire, à s’enliser dans une spirale de renouvellements coûteux. Cette impasse financière peut les mener à la catastrophe.
Quels coûts les emprunteurs devraient-ils prévoir avec les prêts hypothécaires privés ?
Les prêts hypothécaires privés diffèrent des prêts traditionnels : ils engendrent quasi systématiquement des frais de prêteur et de courtage à verser dès le départ.
Ajoutez plusieurs milliers de dollars de frais supplémentaires au coût total de votre emprunt et intégrez-les d’emblée dans votre budget.
L’impact des règlements sur les prêts hypothécaires privés
Les régulateurs, notamment l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF), renforcent leur surveillance du secteur hypothécaire privé. Les sociétés de courtage réduisent désormais leur réseau de prêteurs agréés pour garantir le respect des normes et protéger leur clientèle contre les abus.
Lorsqu’on envisage un prêt hypothécaire privé, il est crucial de travailler avec des professionnels qui évaluent soigneusement leurs prêteurs et adhèrent à des normes élevées de responsabilité et de protection des clients.
Autres ressources pour les emprunteurs
Les prêts hypothécaires privés exigent une extrême vigilance. Découvrez ici des ressources essentielles pour mieux comprendre leurs enjeux :
- Huit points clés à maîtriser avant de souscrire une hypothèque privée au Canada
- L’ARSF signale des risques dans le secteur croissant des prêts hypothécaires privés
- Nouvelles et tendances du crédit hypothécaire privé — Canadian Mortgage Trends
En conclusion
Les prêts privés apportent une solution idéale aux emprunteurs privés de financement classique. Ils leur procurent la souplesse nécessaire. Ces arrangements s’accompagnent toutefois de complications et de dangers spécifiques.
L’emprunteur doit examiner de nombreux aspects avant de signer. Il lui faut comprendre comment l’emplacement influence l’intérêt des prêteurs, calculer les frais cachés de prêt et de courtage, et préparer une stratégie de sortie solide.
D’autres facteurs méritent attention. Certains prêteurs privés refusent catégoriquement de refinancer tout prêt hypothécaire privé, sans exception.
Les prêteurs hésitent souvent à accorder une deuxième hypothèque après une hypothèque privée, ce qui réduira vos possibilités de financement futur.
C’est pourquoi il est si important de travailler avec un professionnel hypothécaire. Vous avez besoin de quelqu’un qui peut vous guider à travers le processus, qui présente des options transparentes, et qui place toujours vos intérêts en premier.
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Last modified: mai 7, 2025
