La SCHL révèle dans son Enquête 2025 sur les emprunteurs hypothécaires que les primo-accédants affluent sur le marché immobilier. Ces emprunteurs abordent l’accession à la propriété avec une meilleure assurance financière.
Les primo-accédants accumulent leur mise de fonds plus rapidement : 3,4 ans en moyenne contre 4,2 ans l’an dernier. L’étude montre aussi que ces acheteurs louent leur logement pendant 6,3 ans avant d’acquérir leur première propriété.
Les nouvelles règles bouleversent le marché
Les nouveaux arrivants affluent sur le marché, attirés par l’assouplissement de la réglementation fédérale, la baisse des taux d’intérêt et le recul des prix immobiliers depuis l’an dernier.
« Les changements de règles sur les amortissements de 30 ans expliquent en grande partie cette situation », explique Joe Jacobs, directeur associé de Mortgage Connection. « Les trois assureurs constatent qu’une majorité des demandes s’inscrit dans cette catégorie. Cette nouvelle mesure, associée à la possibilité d’une mise de fonds de 5 ou 10 %, facilite l’accès à la propriété et en réduit les coûts. »
Selon M. Jacobs, les critères et restrictions antérieurs auraient dissuadé davantage de primo-accédants de se lancer dans l’achat d’une propriété.
Les dons parentaux, les cosignataires et les héritages dynamisent aujourd’hui le marché immobilier
Le recours à l’aide familiale s’intensifie chez les primo-accédants. L’enquête révèle que 41 % d’entre eux financent leur prêt hypothécaire grâce à des dons ou à des héritages, soit une hausse de 11 points par rapport à l’an dernier. Ces dons atteignent en moyenne 80 000 $.
« L’envolée des prix immobiliers depuis une décennie complique énormément l’accès à la propriété pour les primo-accédants », souligne Bud Jorgenson, vice-président de TMG The Mortgage Group pour la région des Prairies. « Parallèlement, cette hausse a enrichi leurs parents, la génération des 50 ans et plus. »
Les acheteurs expérimentés sollicitent aussi leur famille. L’aide familiale, sous forme de dons ou d’héritages, bénéficie à 20 % d’entre eux, avec des montants considérables atteignant en moyenne 103 382 $.
Les Canadiens diversifient leurs sources de financement, au-delà des dons d’argent, pour accéder au marché immobilier.
L’enquête révèle qu’une majorité de primo-accédants achètent une maison en dehors d’un couple ou d’une relation amoureuse.
« Les acheteurs d’aujourd’hui font majoritairement appel à un co-signataire, presque toujours un parent, pour concrétiser leur achat », explique Jorgenson. Il souligne que les primo-accédants peinent à satisfaire seuls aux critères du test de résistance.
« Je n’exagère pas quand je dis que pour pratiquement chaque transaction avec un accédant à la propriété, il y a une forme de difficulté à les qualifier pour la maison qu’ils recherchent, ajoute-t-il. C’est simplement plus difficile que jamais d’acquérir une maison en ce moment, donc les gens cherchent de l’aide pour la mise de fonds, ou demandent à leurs parents d’être cosignataires pour fournir un revenu supplémentaire à la transaction afin de la qualifier selon les exigences actuelles de ratio. »
Du tsunami de renouvellements à la vague de refinancements
Les récentes baisses de taux atténuent l’impact du « tsunami de renouvellements » redouté pour 2025, année où 1,2 million d’emprunteurs ayant profité des taux ultra-bas pendant la pandémie verront leurs prêts arriver à échéance.
« Les taux ont heureusement commencé à baisser ces derniers mois, ce qui nous a permis d’éviter la falaise du renouvellement », explique Clinton Wilkins, chef d’équipe chez CENTUM Home Lenders. « Toutefois, les consommateurs doivent composer avec des taux d’intérêt plus élevés lors du renouvellement et leur budget s’en ressent. »
Les emprunteurs en refinancement sont deux fois plus nombreux que les acheteurs à raccourcir leur période d’amortissement (20 % contre 10 %), révèle l’enquête de la SCHL. Cette tendance n’étonne pas M. Wilkins.
« Les emprunteurs optent massivement pour des amortissements plus longs, dit-il. Les taux élevés expliquent cette tendance, mais l’inflation gruge aussi leur pouvoir d’achat. »
Le sondage de la SCHL révèle les motivations des propriétaires qui refinancent : 28 % rénovent leur habitation, 22 % consolident leurs dettes et 14 % allègent leurs versements hypothécaires mensuels.
« Ces chiffres sont frappants et sans précédent », observe Joe Jacobs au sujet des propriétaires qui refinancent pour assumer leurs paiements hypothécaires. « Cette tendance révèle à quel point la gestion des liquidités et de l’endettement préoccupe actuellement les propriétaires canadiens. »
Un pays en rénovation
Les Canadiens qui n’utilisent pas la valeur nette de leur maison pour réduire leurs dettes ou leurs dépenses mensuelles se tournent de plus en plus vers les rénovations.
Les propriétaires ayant refinancé leur prêt se montrent particulièrement actifs en rénovation : deux tiers d’entre eux ont rénové ces trois dernières années, et plus des trois quarts prévoient des travaux d’ici cinq ans. À l’échelle nationale, plus de la moitié des propriétaires canadiens ont modernisé leur logement, privilégiant notamment les améliorations écoénergétiques.
« Un prêt hypothécaire de 25 ans n’offre que quatre occasions de refinancement pour accéder à la valeur nette, explique M. Jorgenson. Le propriétaire qui achète, habite et rembourse sa maison dispose de quatre moments clés pour refinancer et libérer des fonds pour rénover. Cette tendance se confirme aujourd’hui avec 1,2 million de Canadiennes et Canadiens qui renouvellent leur prêt cette année. »
Selon M. Jacobs, la popularité croissante des projets d’amélioration de l’habitat s’explique également par de nouvelles incitations à l’efficacité énergétique et à la création de logements accessoires. Le marché immobilier actuel, relativement tendu, y contribue aussi.
« Les coûts énergétiques préoccupent davantage les propriétaires, ce qui explique naturellement l’essor des rénovations, explique-t-il. Les municipalités multiplient aussi les incitatifs pour les logements additionnels, ce qui stimule les projets d’aménagement, qu’il s’agisse de pavillons-jardins ou de sous-sols. »
Les conditions du marché se complexifient pour tous les acteurs – primo-accédants, multi-accédants, emprunteurs en renouvellement ou en refinancement. Selon Jacobs, les Canadiens n’ont jamais eu autant besoin d’être guidés par des professionnels neutres et compétents.
« Les échanges avec les clients doivent creuser davantage pour cerner leurs besoins et leurs difficultés, conclut-il. Les discussions s’approfondissent désormais, car le rêve de devenir propriétaire persiste, mais les questions se multiplient. Les courtiers peuvent ainsi démontrer toute la valeur de leurs conseils. »
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Last modified: mai 23, 2025
