par Craig Lord

Gregor Robertson, ancien maire de Vancouver élu à la Chambre des communes en avril, a lancé le débat après son investiture comme ministre du Logement, lorsqu’un journaliste lui a demandé s’il pensait que les prix des logements devaient baisser.

«Non, je pense que nous devons augmenter l’offre et assurer la stabilité du marché. C’est un élément essentiel de notre économie», a-t-il déclaré.

M. Robertson a ajouté que le Canada manque de logements abordables. Il a également soutenu les efforts d’Ottawa pour développer l’offre de logements à des prix inférieurs à ceux du marché.

Mike Moffatt, directeur fondateur du Missing Middle Institute, a eu une réponse différente lorsqu’on lui a demandé s’il était possible de rendre le logement plus abordable pour le Canadien moyen sans baisse de la valeur marchande.

«La réponse courte est non. Il est tout simplement impossible de rétablir l’accessibilité pour la classe moyenne sans baisse des prix», a-t-il indiqué.

M. Moffatt a analysé les chiffres le mois dernier pour déterminer le temps nécessaire au retour à l’accessibilité au logement au niveau de 2005, si le prix moyen des maisons se maintient tandis que les salaires augmentent à un rythme nominal de 3 % par an.

Au Canada, il faudrait alors 18 ans pour retrouver des ratios prix/revenu des maisons plus abordables, a-t-il souligné. En Ontario et en Colombie-Britannique, cela prendrait environ 25 ans.

Dans ces deux provinces, les salaires et les prix des maisons sont devenus si éloignés les uns des autres qu’il n’est pas «réaliste» de compter sur la croissance des salaires pour rattraper le coût du logement, a expliqué le spécialiste.

Bien que M. Moffatt se soit dit favorable aux politiques qui encouragent la création de logements pour les Canadiens vulnérables et les sans-abri, les efforts visant à construire davantage de logements à des prix inférieurs au prix du marché ne résoudront pas la «crise du logement pour la classe moyenne».

Réduire le coût de la construction

Quelques jours après l’intervention de M. Robertson, le premier ministre Mark Carney s’est vu poser la même question. Plutôt que de répondre par oui ou par non, il a affirmé qu’il souhaitait que «les prix des maisons soient plus abordables pour les Canadiens». Il a cité les promesses électorales des libéraux de supprimer la TPS sur les maisons neuves et d’offrir des incitatifs aux municipalités pour réduire de moitié les redevances d’aménagement.

Les libéraux cherchent à réduire le coût de la construction résidentielle afin de doubler le rythme des mises en chantier au Canada. Le gouvernement souhaite accroître l’utilisation de pièces préfabriquées et d’autres avancées technologiques pour optimiser la construction résidentielle.

Selon M. Carney, cette augmentation de l’offre «ferait baisser considérablement les prix des maisons».

M. Moffatt a convenu que la réduction du coût de la construction résidentielle contribuerait à rendre les logements plus abordables.

En fait, si le coût de la construction ne baisse pas et que les prix des maisons stagnent ou diminuent, la construction cessera immédiatement d’être rentable pour les constructeurs, ce qui entraînera un tarissement des mises en chantier, a-t-il ajouté.

«Les trois ordres de gouvernement devraient se concentrer en priorité sur la réduction du coût de la construction résidentielle afin de créer des logements abordables et de faire baisser les prix», a-t-il souligné.

Moshe Lander, économiste à l’Université Concordia, partage son avis: les prix des logements doivent baisser si le gouvernement espère rétablir l’accessibilité au marché au cours de la prochaine génération.

Il se demande toutefois si le gouvernement fédéral devrait être l’arbitre principal de l’accessibilité au logement, étant donné que de nombreuses décisions politiques échappent à son contrôle.

La levée des obstacles réglementaires à la stimulation de l’offre relève en grande partie des gouvernements provinciaux et municipaux, tout comme les efforts visant à encourager davantage d’étudiants à acquérir des compétences dans les métiers.

«Si le gouvernement fédéral dit : “Nous allons essayer d’encourager cela”, je pense qu’il ratera son objectif, quel qu’il soit, car, au final, ce n’est pas son problème», a fait valoir M. Lander.

Le poids des propriétaires

Il a ajouté qu’il comprenait également pourquoi les politiciens de tous bords hésitent à se prononcer en faveur de la baisse des prix des logements.

Toute initiative gouvernementale explicite visant à faire baisser les prix de l’immobilier serait perçue comme une atteinte à la valeur nette des propriétaires, un actif que beaucoup utilisent pour financer leur retraite ou d’autres épargnes à long terme tout en remboursant leurs prêts hypothécaires.

«Les propriétaires ne l’accepteront pas, a mentionné M. Lander. Et vous risquez de vous aliéner un bloc électoral très important et influent.»

Au niveau local, les politiciens ont tendance à rechercher le soutien des propriétaires, car, contrairement aux locataires, ils ont tendance à rester dans une circonscription ou un district, a-t-il expliqué.

Selon M. Lander, la plupart des efforts pour gagner le vote des locataires sont au mieux «timides» et au pire «contre-productifs». Les politiques qui ciblent la demande — aider les Canadiens à devenir propriétaires — ont également tendance à exercer une pression à la hausse sur les prix de l’immobilier, a-t-il précisé.

Une partie de la voie vers un logement abordable doit passer par un changement du discours livré aux Canadiens depuis des générations, selon lequel l’accession à la propriété est un objectif ambitieux et les locataires sont des «citoyens de seconde zone», estime l’expert.

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Last modified: mai 24, 2025