La hausse des nouvelles demandes n’a toutefois pas encore gonflé les bénéfices du plus grand prêteur hypothécaire non bancaire canadien. Les marges réduites, la baisse des revenus de service et l’alourdissement des dépenses ont freiné sa croissance.
Les prêts hypothécaires unifamiliaux ont bondi de 34 % en un an. Le PDG Jason Ellis attribue cette hausse au dynamisme des prêts assurés. Les récents changements réglementaires ont stimulé ce secteur, notamment le retour des amortissements trentenaires pour les premiers acheteurs et le nouveau plafond d’achat fixé à 1,5 million. Les hypothèques moyennes ont aussi grimpé, surtout dans les marchés dispendieux de Toronto et Vancouver.
Les gains progressent malgré un « décalage », selon Ellis, entre les médias qui titrent sur la morosité des reventes et le robuste carnet de commandes du prêteur.
Le portefeuille hypothécaire sous gestion a bondi de 7 % en un an, culminant à 158,8 milliards de dollars. Cette progression n’a pourtant pas dynamisé la rentabilité. Les bénéfices avant ajustement à la valeur marchande ont chuté de 16 %, atteignant 52,6 millions de dollars, pendant que le chiffre d’affaires stagnait à +2 %.
Les marges d’intérêt nettes comprimées ont en partie causé ce déficit, notamment dans les conduites de papier commercial adossé à des actifs. Ces dernières n’intègrent pas encore la baisse des coûts de financement découlant des réductions de taux par la Banque du Canada. Jason Ellis prévoit que ce ralentissement restera passager.
Le segment commercial progresse et atténue le ralentissement
Les prêts commerciaux de First National ont bondi de 18 % sur un an, portés par une demande soutenue d’immeubles résidentiels à logements multiples.
Les nouvelles affaires commerciales ont atteint 2,7 milliards de dollars ce trimestre, dont 500 millions d’avances pour la construction. La SCHL freine certains prêts immobiliers en durcissant ses critères, mais le vice-président Jeremy Wedgbury constate une demande soutenue pour le financement à terme.
« La SCHL joue désormais la prudence », observe M. Wedgbury, mais souligne que le marché des immeubles collectifs conserve sa vigueur face à une demande soutenue en logements locatifs abordables.
Les renouvellements ont dopé les commissions de placement
First National a vu ses frais de placement croître de 2 % grâce à une hausse des volumes de 22 %. Les renouvellements ont cependant constitué une part plus importante de ces volumes, et leurs frais, plus modestes que ceux des nouvelles émissions, ont tiré les moyennes unitaires vers le bas.
La nouvelle répartition a généré des bénéfices. Les renouvellements, exempts de commissions, ont creusé l’écart entre les revenus de placement et les frais de courtage par rapport à l’an dernier.
Le produit net a augmenté de 30 %, selon Ellis. Il anticipe une poursuite de cette tendance jusqu’en 2025, avec le renouvellement progressif des hypothèques accordées en 2020.
Les retards sur les prêts alternatifs restent élevés, mais s’améliorent.
Les arriérés des prêts hypothécaires à faible risque restent sous leurs niveaux d’avant la pandémie, tandis que ceux des prêts Alt-A dépassent toujours les chiffres de l’an dernier.
First National souligne cependant une baisse mensuelle en février comme en mars.
« Les emprunteurs ayant contracté des prêts Alt A durant la période des taux planchers entre 2020 et 2022 ont déjà renouvelé leurs prêts, souligne M. Ellis. Ils remboursent leurs hypothèques à des taux plus élevés depuis plusieurs trimestres. Ces clients espèrent maintenant renouveler à des taux plus avantageux. »
Les perspectives demeurent positives
First National garde son optimisme pour le deuxième trimestre, malgré les incertitudes économiques et la révision à la baisse des prévisions immobilières nationales par l’ACI. Les engagements hypothécaires résidentiels de l’entreprise grimpent nettement par rapport à l’an dernier. M. Ellis souligne que cette progression s’accomplit sans « modification de notre politique tarifaire ou de nos critères de crédit ».
L’entreprise a vu ses dépenses d’exploitation grimper de 7 % sur un an. Elle a embauché du personnel pour absorber la hausse attendue des volumes et poursuivi ses investissements informatiques. Les courtiers ont perçu moins de primes qu’au pic de 2024, entraînant une chute de 12 % des frais de courtage.
Le taux de distribution des dividendes a atteint 98 % durant ce trimestre. Ce chiffre est habituel au premier trimestre, en raison d’un décalage entre les volumes vendus et la comptabilisation des revenus.
« Le premier trimestre s’est déroulé comme prévu », a déclaré le directeur financier Rob Inglis. « Cette bonne performance a permis à First National d’étoffer son portefeuille de prêts hypothécaires titrisés, ainsi que son activité de gestion. Ces actifs profiteront à First National et à ses actionnaires dans les années futures. »
Bénéfices du T1
| T1 2024 | T4 2024 | T1 2025 | |
|---|---|---|---|
| Bénéfice net | 67,9 M$ | 63 M$ | 33 M$ (-51 % A/A) |
| Prêts à l’habitation unifamiliale (renouvellements compris) | 3,5 G$ | 6,3 G$ | 4,7 G$ (+34 %) |
| Prêts hypothécaires commerciaux (renouvellements compris) | 3,0 G$ | 4,1 G$ | 3,6 G$ (+18 %) |
| Prêts hypothécaires administrés | 145,1 G$ | 153,7 G$ | 155,4 G$ (+7 %) |
Points saillants de la téléconférence :
Le président-directeur général de First National, Jason Ellis, a commenté les sujets suivants lors de la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre de l’entreprise :
Sur l’augmentation des volumes résidentiels :
- « Notre stratégie axée sur les prêts hypothécaires assurés à ratio élevé nous a permis de dépasser légèrement le marché… La hausse du montant moyen des prêts hypothécaires assurés explique en partie la croissance de nos nouveaux prêts sur douze mois. »
Sur le décalage entre l’activité de revente rapportée et la croissance de First National :
- « Je pense qu’il existe un certain décalage entre ce que nous voyons dans les médias concernant l’activité immobilière et ce que nous constatons réellement sur le terrain du point de vue des prêts hypothécaires. »
Sur les vents contraires dans les prêts assurés :
- « Les nouvelles règles de la SCHL nous ont particulièrement avantagés, notamment le plafond d’achat fixé à 1,5 million de dollars et le retour des amortissements sur 30 ans pour les premiers acheteurs. »
Sur la compression de la marge d’intérêt nette (MIN) :
- « L’impact passager de la compression du programme PCAA me semble plus important… Ce problème ne devrait pas se reproduire. »
À propos des anciens portefeuilles hypothécaires de la période COVID qui arrivent à échéance :
- « Le rendement net d’intérêt moyen du portefeuille de titres adossés à des prêts hypothécaires résidentiels n’augmentera que légèrement au cours des prochains trimestres… il est donc peu probable que cela fasse l’actualité. »
Sur les commissions :
- « Nos commissions unitaires de courtage ont baissé sur les nouveaux prêts. Les renouvellements hypothécaires résidentiels, qui ne génèrent aucune commission, ont légèrement progressé par rapport au même trimestre l’an dernier. Cette tendance structurelle nous profitera jusqu’à la fin de l’année. »
Sur les problèmes de collecte des revenus :
- « Nos activités de collecte, qu’elles soient résidentielles ou commerciales, ont progressé de 7 % ce trimestre par rapport à l’année précédente. »
Sur l’ensemble des perspectives :
- « Cette activité continue d’être fonction de la croissance des nouveaux prêts, des renouvellements et de la croissance des actifs sous administration, qui entraîneront une croissance persistante des revenus de service et du revenu net d’intérêts à l’avenir. »
Téléconférence du T1 de First National
Remarque : Les transcriptions sont fournies en l’état par les entreprises ou des sources tierces. Nul ne peut garantir leur exactitude à 100 %.
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Last modified: mai 2, 2025
