Ce jugement reflète-t-il la réalité ou découle-t-il simplement des critiques médiatiques visant les propriétés en pré-construction, notamment les condos en tour?
L’achat sur plan ne brille plus comme autrefois. Cette formule, qui garantissait jadis une plus-value du capital, exige des frais initiaux supérieurs à ceux d’une revente sans promettre de grands rendements. Le couple a certes conclu la transaction dans les délais, mais les coûts finaux imprévus leur ont laissé un goût amer.
Voici un aperçu de leur expérience
- Prix d’achat : 729 900 $
- Date d’achat : Octobre 2021
- Coût supplémentaire des améliorations : 5 150 $
- Date d’occupation provisoire : août 2024
- Date d’achèvement de l’achat : décembre 2024
- Valeur d’expertise à la clôture : 630 000 $
Parcours de l’acheteur sur plan
Le défi d’acheter des propriétés existantes en 2021
En 2021, le marché immobilier canadien était en pleine effervescence. Les taux hypothécaires touchaient des creux historiques, les prix avaient grimpé selon des taux de croissance à deux chiffres, et les acheteurs faisaient face à une concurrence féroce en raison d’une pénurie de logements alimentée par une immigration élevée et une épargne des ménages importante.
Nos acheteurs ont d’abord ciblé le marché de la revente dans la région du Grand Toronto. La surenchère intense les a cependant écartés à maintes reprises. Les échecs successifs les ont forcés à recommencer, tandis que les prix grimpaient chaque semaine.
Les acheteurs subissaient une pression considérable pour déposer des offres nettes. Ces offres devaient être fermes, sans condition et accompagnées d’acomptes substantiels. Ces acheteurs, face à tant d’obstacles, voyaient leur rêve s’éloigner.
L’attention se tourne vers les propriétés à construire
Pour éviter les enchères acharnées, ils ont opté pour des propriétés de préconstruction. Bien que plus coûteuses que les maisons déjà construites, la rapide appréciation des prix pendant la pandémie a rendu cela un détail mineur. Les acheteurs ont réalisé d’importants profits en clôturant des accords de préconstruction dans le passé, alimentant leur optimisme.
Les agents de vente des constructeurs ont priorisé leurs propres clients, causant l’échec de plusieurs tentatives d’achat dans des endroits souhaitables. Les acheteurs représentés par des agents immobiliers externes ont été mis de côté. Après avoir élargi leur recherche dans tout le Grand Toronto, les acheteurs ont dû approcher directement les constructeurs, sacrifiant ainsi les conseils de leur agent de confiance.
Finalement, ils ont trouvé un projet de maisons en rangée abordables d’un constructeur réputé à Pickering, près de l’autoroute 401 et de nombreuses commodités. Ils ont opté pour un agencement de base avec deux chambres et deux salles de bain au prix de 729 900 $. Cependant, il n’y avait pas de maisons modèles à visiter, et la date d’achèvement promise était dans deux ans.
L’attente et l’évolution du marché
Les parties ont signé l’accord en octobre 2021 et surveillé la valeur des propriétés. Cette valeur a dépassé 800 000 $ en février 2022. Le succès fut pourtant de courte durée car la Banque du Canada a commencé à hausser les taux en mars 2022.
À la mi-2023, le taux directeur était passé de 0,25 % à 5 %, refroidissant le marché immobilier et réduisant considérablement la valeur des propriétés en pré-construction. Les acheteurs faisaient désormais face à d’importantes tensions financières.
Le lotissement approchait de sa finition mi-2024. Les propriétaires ont alors reçu leur avis d’occupation provisoire pour août.
L’occupation provisoire : une phase déroutante pour les acheteurs de condos
L’occupation provisoire permet aux acheteurs d’emménager dans leur logement avant l’achèvement complet de l’immeuble ou du lotissement. Toutefois, le transfert de propriété n’a lieu qu’une fois la copropriété officiellement enregistrée.
Durant cette phase, les acheteurs doivent payer mensuellement au constructeur un « loyer » pour couvrir les frais. Pour Amanda et Bryn, cela s’élevait à 4 738 $ par mois, dépassant largement le revenu locatif prévu de 2 700 $ à 2 900 $ pour le logement.
La conclusion de l’affaire : surprises et tension financière
Le couple s’est heurté à deux obstacles majeurs à l’approche de la clôture en décembre 2024 :
- Problèmes d’évaluation : Un évaluateur a estimé la propriété à 630 000 $ – soit 100 000 $ de moins que le prix d’achat. Cela les a laissés dans une situation précaire pour combler le manque à gagner.
Au début, ils craignaient de ne pas pouvoir conclure l’achat, mais nous les avons rassurés en leur disant que nous pourrions trouver un prêteur alternatif si nécessaire. Alors qu’un « prêteur de catégorie A » conventionnel exigerait une mise de fonds importante à la valeur estimée inférieure, nous avons trouvé une solution par l’intermédiaire de la banque du constructeur.
Les prêteurs ont heureusement accepté un ratio prêt-valeur (RPV) de 65 % sur le prix d’achat initial. Cette offre constituait une bouée de sauvetage aux conditions avantageuses.
- Rajustements imprévus : L’état des rajustements fourni par leur avocat a révélé plusieurs frais supplémentaires à débourser, notamment :
- Installations de compteurs de services publics : 5 528 $
- Frais de parcs : 20 978 $
- TVH sur les articles en prime : 2 626 $
- Impôts fonciers estimatifs pour 2025 : 10 241 $
Les ajustements et améliorations ont entraîné une hausse de 45 000 $ des coûts d’achèvement. Le besoin total en liquidités s’élève désormais à 301 187 $, bien au-delà des 255 465 $ nécessaires pour une propriété de revente comparable avec une mise de fonds de 35 %.
Nos deux acheteurs se sont découragés face à l’accumulation des coûts. Les frais supplémentaires d’acquisition, conjugués à une perte de valeur de 100 000 $ et à la forte hausse des taux hypothécaires, ont miné leur moral.
En conclusion
Les propriétés avant construction présentent des avantages pour l’acheteur, notamment l’absence de surenchère et la possibilité de personnalisation. Le parcours d’achat s’avère toutefois complexe. L’acheteur doit en effet composer avec des coûts imprévus et une conjoncture du marché instable.
Les acheteurs sur plan devraient retenir les conseils suivants :
- Prévoyez des coûts supplémentaires : Épargnez, épargnez, épargnez !
- Collaborez étroitement avec votre avocat immobilier : examinez attentivement chaque clause.
- Préparez-vous aux fluctuations du marché : celles-ci peuvent avoir une incidence sur les évaluations et le financement.
- Obtenez votre financement hypothécaire dès le départ : réévaluez à chaque étape.
- Renseignez-vous sur le prêteur du constructeur : il peut garantir le prix d’achat aux fins du prêt hypothécaire, ce qui pourrait être très avantageux.
Les histoires d’achat sur plan révèlent des situations encore plus dramatiques aux dénouements parfois malheureux. Les nouvelles tours à condos de Toronto souffrent particulièrement de la chute des valeurs.
De nombreuses unités achetées il y a plusieurs années à 1 200 ou 1 300 dollars le pied carré sont en train de se vendre sur un marché où les condos équivalents en revente se vendent aux alentours de 900 dollars le pied carré.
La prudence et la planification s’imposent!
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Last modified: janvier 6, 2025
