Des millions de Canadiens travaillent désormais à leur compte, dans des domaines variés allant de la sous-traitance en construction au droit des entreprises. En 2018, Statistique Canada dénombrait environ 2,9 millions de travailleurs autonomes, dont beaucoup aspirent à devenir propriétaires.

Hélas, les critères d’évaluation des revenus pour l’octroi d’un prêt hypothécaire ont été conçus pour des salariés aux emplois stables et bien documentés. Un entrepreneur gérant sa propre paie – ou qui est son seul employé – peut-il prouver sa capacité à rembourser un prêt hypothécaire ?

La réponse est simple : oui, c’est possible. Le processus est certes plus long pour les courtiers hypothécaires, mais ce n’est nullement insurmontable. Voici donc les étapes à suivre, en tant que courtier, pour obtenir un prêt hypothécaire pour un client indépendant.

Bien connaître son client

Cette étape cruciale s’applique en fait à tous les clients, salariés ou travailleurs autonomes. Victor Tran, courtier hypothécaire mobile chez True North Mortgage, précise que le client devra fournir au moins deux ans de déclarations fiscales en tant qu’entreprise individuelle, ou les statuts et états financiers pour les entreprises constituées en société.

Certains clients s’en tirent en soumettant leurs formulaires fiscaux à un courtier assez tard dans le processus de transaction hypothécaire. M. Tran recommande toutefois aux clients indépendants de venir préparés dès le premier rendez-vous.

Ces préparatifs sont importants, qu’il s’agisse d’un achat, d’un renouvellement de transaction, d’un refinancement ou d’une préapprobation. « Quand le client est un travailleur autonome, explique M. Tran, je préfère recueillir les documents en amont. Ça me donne une meilleure vision de leur rémunération et de la santé de leur entreprise. »

Prakesh Bector, directeur des ventes résidentielles à la Banque Équitable, conseille aussi aux courtiers de poser une série de questions pour cerner l’activité de leurs clients. Quel type d’entreprise gèrent-ils ? Une agence de marketing numérique ? Un service de spéculation sur séance ? Un salon de coiffure indépendant ?

Le courtier doit également déterminer le statut juridique de l’entreprise (constituée ou non, et si oui, quand et comment), ainsi que la répartition de sa propriété (propriétaire unique ou partenaires). Enfin, il est crucial de comprendre comment le client génère ses revenus. Pour reprendre les trois exemples mentionnés au paragraphe précédent, ce pourrait être par le biais de campagnes publicitaires, de frais de gestion ou de coupes de cheveux.

Comprendre la structure commerciale du client

Le courtier doit ensuite examiner en détail l’entreprise du client. « Il s’agit d’analyser en profondeur le fonctionnement de l’entreprise », nous écrit Prakesh Bector dans un courriel. Cette étape approfondit les informations recueillies lors du processus « connaître son client ».

Qui sont les clients de l’entreprise ? Comment les attire-t-elle ? Par exemple, le salon de coiffure mise-t-il sur une campagne de marketing en ligne élaborée ou sur le bouche-à-oreille de clientes dévouées ? La fréquentation varie-t-elle selon les saisons (après la publication des principaux rapports financiers, par exemple) ou reste-t-elle stable ? Quelles sont les dépenses récurrentes de l’entreprise ?

Une fois ces questions éclaircies, le courtier doit examiner les documents financiers : relevés bancaires, déclarations de revenus T1 ou contrats. Cette analyse révèle la capacité du client à souscrire à un prêt hypothécaire. À ce stade, on ne saurait sous-estimer l’importance de cerner tout problème de viabilité. C’est pourquoi les courtiers doivent évaluer chaque demande avec un œil critique.

« Vous éviterez bien des frustrations et de prodigieuses pertes de temps en déterminant rapidement si un client peut prouver ses revenus déclarés », souligne Prakesh Bector.

Passer en revue les revenus du client

Une fois ces questions résolues, le courtier doit regarder de plus près les documents financiers du client. « Les prêteurs veulent voir des états financiers sains, explique Victor Tran. En gros, ils veulent une absence de déficit ou de perte de revenu année après année. »

Certes, la définition d’une « bonne situation financière » varie selon les prêteurs. « Il n’existe pas vraiment de scénario idéal universel, précise M. Tran. Après tout, les travailleurs autonomes ont des profils très variés. »

Dans sa propre pratique de courtage, Victor Tran côtoie de nombreux entrepreneurs en informatique. Ceux-ci reçoivent leurs chèques de commission directement de grandes entreprises. Les avocats, les médecins et les courtiers hypothécaires, quant à eux, servent une clientèle diversifiée tout en générant des revenus annuels confortables. Par contraste, un commerce indépendant – un dépanneur par exemple – peut afficher des revenus modestes malgré le travail acharné d’une poignée d’employés.

Quel que soit le secteur d’activité du client, le courtier doit pouvoir faire correspondre le profil de l’entreprise avec les documents financiers. Prakesh Bector recommande alors de vérifier si tous les revenus sont déclarés, si les états financiers sont complétés et audités par un tiers, et si les dépenses semblent raisonnables pour l’entreprise en question.

Au terme de cette étape, conclut Prakesh Bector, le courtier devrait avoir une idée précise du type de prêteur adapté à la demande hypothécaire de son client.

Trouver les meilleurs prêteurs pour le client

Une fois convaincu de l’éligibilité de son client à un prêt hypothécaire, le courtier doit faire des recherches et dénicher la meilleure offre possible. Le choix du prêteur dépendra de plusieurs facteurs, notamment la stabilité et la fiabilité des revenus du client.

Les prêteurs privés et alternatifs sont réputés pour accorder des prêts hypothécaires à des clients souvent écartés par les prêteurs traditionnels, comme les travailleurs autonomes. Victor Tran affirme toutefois que les trois principaux prêteurs avec lesquels il collabore – TD, Banque Scotia et Think Financial – proposent tous des programmes pour les travailleurs indépendants.

« La plupart de mes dossiers concernent des prêts, explique M. Tran. Les taux que je propose aux salariés à temps plein sont identiques à ceux que j’offre aux travailleurs autonomes. »

Pour les clients qui peinent à justifier leurs revenus auprès d’un prêteur traditionnel, d’autres options existent. Parmi elles, le programme de revenu déclaré (ou attesté). Selon Victor Tran, ce genre de programme permet au client de simplement déclarer ses revenus d’entreprise, sans fournir d’états financiers, en se basant sur ses deux dernières déclarations de revenus.

Ces solutions comportent cependant des inconvénients. Victor Tran précise que les limites d’emprunt sont alors plus basses et que le client peut devoir verser jusqu’à 35 % d’apport personnel. Dans certains cas, un prêteur « B » pourrait s’avérer plus adapté si le programme pour travailleurs autonomes d’un prêteur « A » s’avère trop complexe.

Une fois le prêteur trouvé, le processus reste globalement similaire à celui d’un salarié. Victor Tran souligne toutefois une différence majeure : de nombreux travailleurs autonomes ont des impôts à payer à l’ARC. La majorité des prêteurs exigeront que ces dettes fiscales soient réglées avant de finaliser la transaction.

En conclusion, les travailleurs autonomes peuvent tout à fait prétendre à un prêt hypothécaire. Les prêteurs pourraient exiger davantage de paperasse et prendre plus de temps avant de répondre – un ou deux jours supplémentaires tout au plus, selon Victor Tran –, mais ils sont généralement disposés à travailler avec des clients indépendants, et ce, dans diverses situations.

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Last modified: novembre 5, 2024