Les dons de la famille sont devenus monnaie courante. Le nombre de Canadiens qui sollicitent l’aide de leurs proches pour leur premier prêt hypothécaire augmente en effet avec la flambée du coût de la vie.
Les primo-accédants sont 30 % à bénéficier de dons financiers pour leur mise de fonds, selon la dernière enquête de la SCHL en 2024.
Les recherches des Professionnels hypothécaires du Canada montrent que 60 % des acheteurs ayant bénéficié d’une aide financière n’auraient pas pu accéder à la propriété sans ce soutien.
« Les primo-accédants sont bien plus nombreux à être touchés, affirme Tracy Valko, courtière hypothécaire principale chez Valko Financial. Mon portefeuille d’affaires montre des taux de 65 % à 70 %. Les jeunes peinent désormais à épargner pour leur mise de fonds à cause de l’inflation et du coût de la vie. » [of buyers who received gifts]
Les dons pour la mise de fonds ne sont plus réservés aux primo-accédants.
Valko observe une hausse des acheteurs qui dépendent de dons pour gravir l’échelle immobilière. Les jeunes familles, notamment, sollicitent cette aide pour acquérir des maisons plus spacieuses à l’arrivée des enfants.
Ce groupe d’acheteurs d’habitations, souvent appelés « acheteurs de maisons plus grandes », a historiquement été moins dépendant des dons pour passer à des maisons familiales plus spacieuses. Cependant, avec l’augmentation des prix des maisons et des outils comme le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) principalement orientés vers les primo-accédants, ils ressentent eux aussi la pression financière.
« Ils disposent d’une excellente valeur nette parce qu’ils l’ont accumulée au cours des cinq dernières années, ajoute Mme Valko, mais ce n’est toujours pas suffisant pour y arriver — non seulement du point de vue de la qualification, mais aussi de l’abordabilité parce que les taux sont encore si élevés. »
Ce que vous devez savoir lorsque vous offrez une mise de fonds en cadeau
L’aide au versement d’une mise de fonds comporte des risques qu’il importe de connaître.
Conseil no 1 :
Votre proche doit absolument déclarer tout don à son courtier et au prêteur pressenti. Les prêteurs examinent certes avec prudence le recours aux dons, mais cette transparence évite les complications ultérieures. Une non-déclaration risque en effet d’entraîner un refus de la demande ou, pire encore, l’octroi d’un prêt hypothécaire insoutenable.
Les dons moyens pour mise de fonds au Canada atteignent désormais 77 487 $, révèle l’enquête 2024 de la SCHL. Ces dons dépassent même 150 000 $ dans les marchés prisés comme la C.-B. Les primo-accédants modifient ainsi radicalement leur profil de risque hypothécaire.
« De nombreux emprunteurs se présentent avec des dons à six chiffres », observe Clinton Wilkins, chef d’équipe chez Clinton Wilkins Mortgage Team.
« Les primo-accédants d’aujourd’hui bénéficient souvent d’un cadeau de plus de 100 000 dollars de la banque de papa-maman », dit-il. « Ces acheteurs privilégiés optent désormais pour des prêts hypothécaires conventionnels, alors qu’auparavant, les primo-accédants contractaient plutôt un prêt hypothécaire assuré à ratio élevé auprès de la SCHL. Le profil des primo-accédants s’en trouve ainsi modifié. »
Conseil no 2 :
Le traitement du don en cas d’annulation de l’hypothèque constitue une étape cruciale de prévention des risques. Cette question délicate — à traiter de préférence après les fêtes — mérite une attention particulière. La protection du don doit en effet être clairement établie en prévision d’un éventuel divorce ou partage des biens.
Vos intentions concernant le don doivent être clairement établies. Le capital peut être conservé par votre enfant, vous être restitué ou être partagé équitablement. Une collaboration étroite avec votre proche et son conjoint permettra de documenter ces intentions de manière juridiquement contraignante.
« Votre avocat immobilier ou votre notaire doit être consulté, affirme Mme Valko. Mes clients séparés m’ont souvent remercié d’avoir mis ces mesures en place. J’ai en effet constaté les conséquences désastreuses d’une absence d’accord. »
Les différends concernant les dons pour mise de fonds surgissent fréquemment lors des séparations, explique Tracy Valko, faute d’accord préalable. « Peut-être que les parents de l’épouse ont donné 200 000 $ et elle doit partager la valeur nette… c’est déchirant. »
Conseil no 3 :
Les donateurs négligent souvent de protéger leur stabilité financière lors d’un don. La générosité naturelle envers les proches ne devrait pas compromettre leurs économies personnelles. Un soutien excessif aux projets immobiliers d’autrui risque en effet de fragiliser leur propre situation financière.
Les Canadiens sous-estiment souvent la durée et les défis financiers de leur retraite, selon un sondage de l’Institut canadien des actuaires en 2020. Cette sous-estimation risque de gonfler leur perception de leur capacité à donner. Tout donateur devrait donc consulter son planificateur financier ou son professionnel hypothécaire pour mesurer l’impact du don.
Le don d’une mise de fonds procure une grande satisfaction aux personnes financièrement stables. Cette satisfaction s’accroît lorsque les donateurs évaluent soigneusement les risques et agissent de façon responsable.
« Le donateur, selon moi, permet à quelqu’un de réaliser son rêve d’accession à la propriété. Il peut ainsi partager cette joie avec le bénéficiaire de son vivant », ajoute Clinton Wilkins. « De nombreuses personnes me confient souvent : “Si seulement j’avais fait cela il y a 10 ou 20 ans.” »
aide à la mise de fonds banque à Maman et Papa Clinton Wilkins Conseils hypothécaires don de mise de fonds Dylan Freeman-Grist Mises de fonds période des Fêtes PHC Sondage de la SCHL auprès des consommateurs tracy valko
Last modified: décembre 23, 2024
