Marché difficile pour beaucoup de locataires malgré une croissance moindre des loyers

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indique que le rythme de croissance des loyers a considérablement ralenti cette année, dans un contexte de la plus forte augmentation de l’offre d’appartements destinés à la location au Canada depuis plus de trois décennies.

Par Sammy Hudes

L’agence fédérale du logement indique que le taux d’inoccupation moyen des appartements destinés à la location s’établissait à 2,2 % en octobre, lorsque la SCHL a mené l’enquête annuelle, en hausse par rapport au creux record de 1,5 % l’année dernière.

Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres destiné à la location, que la SCHL utilise comme échantillon représentatif, a augmenté de 5,4 % pour atteindre 1447 $, comparativement à une augmentation de 8 % en 2023.

Les chiffres représentent les montants réels que les locataires paient pour leurs logements, ce qui signifie que les prix moyens semblent souvent inférieurs à ceux indiqués dans d’autres rapports qui mesurent les loyers moyens demandés par les propriétaires.

Par exemple, le mois dernier, le loyer moyen demandé pour les appartements de deux chambres destinés à la location était de 2294 $, selon une étude distincte de Rentals.ca et d’Urbanation.

La SCHL a déclaré que les loyers des appartements qui ont changé de locataires ont augmenté de 23,5 %, un taux semblable à celui de 2023. Les hausses de loyer lors de changements de locataires ont représenté plus de 40 % de l’augmentation globale des loyers en 2024.

L’offre d’appartements destinés à la location au Canada a progressé de 4,1 % d’une année à l’autre, soit la plus forte augmentation depuis plus de 30 ans.

«Au Canada, l’abordabilité demeure un défi sur le marché locatif, en particulier pour les nouveaux locataires. Les loyers des logements qui ont changé de locataires ont fortement augmenté, ce qui a limité la mobilité des locataires en place et complexifié l’accès au marché pour les locataires potentiels», a déclaré Tania Bourassa-Ochoa, économiste en chef adjointe à la SCHL, dans un communiqué.

«Cependant, la croissance record de l’offre locative a contribué à ralentir la croissance des loyers moyens et à rapprocher les taux d’inoccupation de la moyenne historique. Ceci illustre le rôle crucial de l’augmentation de l’offre pour améliorer l’abordabilité du logement», a-t-elle ajouté.

Pendant ce temps, le loyer moyen d’un appartement en copropriété de deux chambres était de 2199 $, le taux d’inoccupation de ces unités restant inchangé à 0,9 %.

Malgré le ralentissement de la croissance des loyers, l’agence a souligné que l’abordabilité du logement est demeurée difficile pour les locataires. Elle a noté que l’expansion du parc locatif était attribuable à l’achèvement d’unités plus chères, inabordables pour de nombreux locataires.

Le rapport indique que Toronto a connu la plus faible croissance des loyers parmi les grandes régions, soit 2,7 %, en baisse par rapport à 8,8 % en 2023, ce qu’il attribue à la hausse des taux d’inoccupation et au taux plus bas de changements de locataires.

Encore peu de logements vacants dans la région de Montréal

Dans la grande région de Montréal, le marché locatif s’est légèrement détendu, selon la SCHL.

Le taux d’inoccupation moyen des appartements destinés à la location s’établissait à 2,1 % en octobre, tandis que le loyer moyen d’un appartement de deux chambres augmentait de 6,3 % pour atteindre 1176 $.

L’agence souligne que le taux d’inoccupation est demeuré stable en 2024 sur l’île de Montréal et sur la Rive-Sud, tandis qu’il a augmenté à Laval et sur la Rive-Nord.

Selon la SCHL, la proportion de logements vacants demeure plutôt faible dans la plupart des secteurs de la région métropolitaine de Montréal, ce qui fait que les loyers ont continué de croître rapidement.

Dans la région de Québec, le taux d’inoccupation des logements locatifs est demeuré historiquement bas à 0,9 %, indique le rapport, précisant que la pression à la hausse sur les loyers s’est maintenue.

Le loyer moyen des appartements de deux chambres a augmenté de 5,2 %, à 1159 $.

Freiner l’explosion des loyers

À travers le Québec, c’est la diminution croissante du parc de logements à plus bas loyer qui inquiète le plus le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).

Selon la porte-parole Véronique Laflamme, ce sont les logements à plus bas coût qui sont les plus rares dans la plupart des régions métropolitaines.

Dans un communiqué, l’organisme exhorte le gouvernement du Québec à agir rapidement à l’égard de cette «situation alarmante», entre autres «en se dotant enfin d’objectifs de développement pluriannuels de logements sociaux, échappant à la logique du marché privé de l’habitation».

À la lumière des nouvelles données, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) continue de presser le gouvernement du Québec pour qu’il instaure des «mesures fortes pour freiner l’explosion des loyers».

Le RCLALQ estime pour sa part qu’un renversement de la situation passe surtout par un «véritable contrôle des loyers».

«Le gouvernement (…) semble croire que la solution passe uniquement par la construction de plus de logements. Sauf que l’on construit du logement locatif comme jamais, à l’heure actuelle, et malgré cela, les loyers continuent de flamber», a soutenu le porte-parole Cédric Dussault.

L’organisme note que les locataires de Drummondville font face à une hausse marquée de 14,08 %, suivie de près par Trois-Rivières (13,79 %) et Saguenay (13,56 %).

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