Les nouveaux calculs des besoins en logements montrent une baisse démographique de 0,2 % par an jusqu’en 2025. Cette diminution découle des récentes mesures fédérales en matière d’immigration.
Le Canada verra sa population chuter de 41,3 à 41,1 millions d’habitants entre 2024 et 2026, une première baisse historique depuis la Confédération de 1867.
Oxford Economics abaisse ses prévisions de création de ménages de 2,9 à 2,5 millions à l’horizon 2035.
L’étude révèle une révision majeure des besoins en logements. « Le déficit à combler d’ici 2035 diminue de 500 000 unités par rapport aux estimations antérieures », notent l’économiste Michael Davenport et Tony Stillo, directeur de l’économie canadienne chez Oxford.
Le gouvernement fédéral a dévoilé en octobre son nouveau plan d’immigration triennal. Ce plan réduit les admissions de résidents permanents sous la barre des 400 000 par an, soit une baisse de 20 % comparé aux objectifs antérieurs.
Le nouveau plan fixe comme objectif une réduction des résidents temporaires à 5 % de la population d’ici fin 2026. Cette mesure engendrera un départ massif de 445 000 résidents temporaires par an pendant deux ans.
Ce ralentissement marqué des niveaux d’immigration est prévu pour se traduire par 1 million de personnes en moins — soit environ 2 % — vivant au Canada d’ici 2030 par rapport aux estimations précédentes, note Oxford.
Ces changements affecteront le marché immobilier et freineront la croissance. Oxford anticipe un PIB limité à 1,3 % en 2025, soit 0,1 point de moins qu’attendu. La croissance rebondira ensuite à 1,7 % en moyenne pour 2026-2027, restant toutefois inférieure de 0,5 point aux prévisions initiales.
Le rapport souligne : « La baisse démographique freinera la consommation et l’immobilier, neutralisant ainsi les effets positifs des taux bas et de la reprise mondiale sur l’économie canadienne. »
Une vague de construction résidentielle « moins intimidante » est attendue au cours de la prochaine décennie
La baisse des besoins en logements comblera progressivement le déficit de l’offre d’ici 2030, estime Oxford. Le marché immobilier peinait jusqu’ici à répondre à la demande.
Le rapport indique : « C’est pourquoi nous prévoyons désormais une vague moins intimidante de nouvelles constructions résidentielles au cours de la prochaine décennie ». Il prévoit que les mises en chantier atteindront un pic juste inférieur à 300 000 unités plus tard cette décennie, comparativement à l’intervalle de 350 000 dans sa prévision précédente.
Oxford anticipe un ralentissement continu de l’activité durant l’hiver. Les nouvelles constructions ont déjà décéléré au second semestre 2024. Les hausses passées des taux d’intérêt produisent leurs effets tardifs, tandis que la demande immobilière reste « en amélioration, mais encore faible ».
Les promoteurs immobiliers suspendent ou abandonnent leurs nouveaux projets face à la flambée des coûts de construction et des matériaux, notamment dans le secteur résidentiel collectif à Toronto et Vancouver.
Oxford anticipe une hausse graduelle des mises en chantier. La baisse des taux d’intérêt, la stabilisation des coûts de construction et les mesures gouvernementales contre la pénurie de logements favoriseront, selon l’institut, une meilleure accessibilité au logement.
Les auteurs prévoient que les prix immobiliers progresseront moins vite que les revenus dans les années à venir. « La construction de logements devrait dépasser la demande à moyen terme. Malgré le recul démographique attendu et son ralentissement ultérieur, le retour à des prix abordables prendra une décennie à l’échelle nationale », affirment-ils.
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Last modified: janvier 23, 2025
