Bien que les arriérés hypothécaires canadiens aient encore de la place pour augmenter, un nouveau rapport de BMO suggère qu’il est peu probable qu’ils atteignent leur moyenne à long terme.

Le taux des arriérés, qui suit les prêts hypothécaires en souffrance de trois mois ou plus, a augmenté graduellement au cours de la dernière année, mais demeure historiquement bas, selon l’Association des banquiers canadiens.

En avril, le taux a chuté à 0,18 %, contre 0,19 % en mars, où il était demeuré stable pendant trois mois. Cela se traduit par seulement 9 252 prêts hypothécaires en souffrance sur plus de 5,02 millions.

Le taux national d’arriérés a augmenté par rapport à un creux de 0,14 % en 2022, mais reste inférieur à son récent sommet de 0,27 % atteint en juin 2020, et nettement inférieur au sommet historique de 1,03 % atteint en 1983.

Bien sûr, ce ne sont pas toutes les régions du Canada qui partagent la même expérience.

La Saskatchewan connaît un taux d’arriérés beaucoup plus élevé, oscillant près de la barre des 0,60 % au cours des quatre derniers mois.

À l’autre extrémité du spectre, l’Ontario a le taux de défaillance le plus bas au pays avec 0,13 %, suivi de la Colombie-Britannique avec 0,16 %.

« Pour la première fois depuis la crise financière, les défauts de paiement des prêts immobiliers au Canada s’accumulent et cherchent à augmenter en raison de la hausse du chômage, du renouvellement des prêts hypothécaires et de la faiblesse des prix de l’immobilier », a écrit Sal Guatieri, économiste principal de BMO. « Mais combien plus élevé ? »

Il note que la « grande majorité » des détenteurs de prêts hypothécaires canadiens ont continué de faire fidèlement leurs paiements hypothécaires, même si cela a signifié réduire les dépenses discrétionnaires et, dans certains cas, négocier un amortissement plus long avec leurs prêteurs pour réduire les paiements mensuels.

« Cela a aidé à stabiliser les coûts globaux des services hypothécaires en proportion du revenu, bien que près de sommets records », dit M. Guatieri.

Toutefois, malgré l’assouplissement récent de la Banque du Canada et la baisse des prêts hypothécaires à taux fixe, on s’attend à ce qu’un taux de chômage toujours en hausse entraîne une hausse des défauts de paiement à court terme.

En juin, le taux de chômage national a augmenté de deux points de pourcentage pour atteindre 6,4 %, ce qui s’est traduit par un total de 1,4 million de chômeurs. Selon les projections d’Oxford Economics, le taux de chômage pourrait atteindre un sommet de 7,5 % d’ici la fin de l’année, bien que BMO estime qu’il atteindra un sommet d’environ 7 %.

« Avec l’augmentation du chômage et les réinitialisations hypothécaires, nous nous attendons à une certaine dérive à la hausse des arriérés », selon M. Guatieri.

En plus de la hausse du taux de chômage, un nombre record de renouvellements de prêts hypothécaires à des taux beaucoup plus élevés au cours des prochaines années devrait également poser un défi à de nombreux emprunteurs.

Selon la Banque du Canada, le paiement médian sur un prêt arrivant à échéance pourrait augmenter de 34 % d’ici la fin de 2027.

« Pour certains emprunteurs, les paiements dépasseront légèrement les niveaux éprouvés en matière de stress », explique M. Guatieri. « D’autres, cependant, bénéficieront de taux fixes qui sont maintenant inférieurs au taux admissible, qui pour beaucoup était de 5,25 %. »

La simulation de crise hypothécaire ou test de résistance permet aux emprunteurs de gérer les paiements même si les taux augmentent. Elle exige d’être qualifié au taux minimal admissible, actuellement de 5,25 %, ou de leur taux hypothécaire contractuel plus 2 %. Cela permet de prévenir les défauts de paiement en veillant à ce que les emprunteurs disposent d’un coussin financier.

Comment ce cycle se compare historiquement

Mais même avec une hausse soutenue du taux d’arriérés par référence aux niveaux actuels, il faudrait beaucoup d’élan pour s’approcher du taux moyen à long terme de 0,40%.

BMO prévoit que les arriérés hypothécaires atteinent un sommet de 0,34 % d’ici la mi-2025 avant de se fixer à nouveau à 0,28 % à moyen terme.

Le taux d’arriérés du Canada aurait été considérablement plus élevé en raison de la hausse du taux de chômage attribuable à la pandémie, qui a atteint 13,7 % en mai 2020 – le taux le plus élevé enregistré depuis que des données comparables sont devenues disponibles en 1976 – sans les programmes de soutien du revenu, les baisses de taux agressives et la reprise économique rapide, ajoute la BMO.

La résilience du marché canadien de l’habitation a également contribué positivement. Les prix des maisons sont demeurés robustes, offrant aux propriétaires des capitaux propres qui peuvent être mis à profit si nécessaire, fournissant ainsi un coussin qui a servi de protection contre une augmentation importante des arriérés.

Toutefois, BMO reconnaît que ses prévisions comportent des risques à la hausse. Par exemple, une augmentation à 9 % du taux de chômage national en raison d’une économie plus faible ferait en sorte que le taux d’arriérés « dépasserait légèrement » sa moyenne à long terme.

Et si les prix de l’immobilier devaient encore baisser de 14 %, « le taux d’arriérés atteindrait un sommet juste en dessous de la moyenne à long terme », dit M. Guatieri.

Mais le scénario le plus probable est que la baisse des taux d’intérêt soutiendra une « reprise modeste » de l’économie et des prix de l’immobilier et « limitera la pression des réinitialisations hypothécaires », conclue-t-il. La simulation de crise hypothécaire, introduite en 2016, devrait passer son premier grand test.

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Last modified: juillet 30, 2024