La SCHL préconise un retour au niveau d’abordabilité d’avant la pandémie comme solution à la crise actuelle du logement.

L’économiste en chef de la SCHL, Mathieu Laberge, souligne dans sa récente analyse l’effondrement marqué de l’abordabilité du logement. Les marchés de l’habitation et locatif ont en effet accusé un net recul entre 2019 et 2023, au plus fort de la pandémie de COVID-19.

« Les indicateurs d’abordabilité ont subi une détérioration majeure pendant la période COVID, malgré une dégradation déjà observable depuis 2004 », affirme Mathieu Laberge dans son analyse. « Les centres urbains, tels des dominos, ont vu leurs indicateurs d’achat et de propriété s’effondrer en cascade entre 2019 et 2023. »

La mise de fonds minimale a explosé dans les grands centres urbains. Toronto a vu son ratio mise de fonds/revenu médian bondir de 239 % à 417 % entre 2019 et 2023. Vancouver, quant à elle, a connu une hausse encore plus spectaculaire, passant de 233 % à 441 %.

Le prix moyen des maisons atteignait 1 106 050 $ dans la région du Grand Toronto en novembre. La région métropolitaine de Vancouver affichait pour sa part un prix de référence de 1 172 100 $ le mois dernier.

« Les marchés de Toronto et Vancouver affichent des problèmes structurels d’abordabilité », affirme Laberge. « Les conditions financières y sont difficiles depuis des années. Seuls des changements en profondeur pourraient résoudre la situation, contrairement au reste du pays. »

Le coût de la vie accable les locataires

Les locataires canadiens, selon les données de la SCHL, subissent les pressions inflationnistes post-COVID. L’inflation érode leur pouvoir d’achat comme un raz-de-marée. Ces locataires peinent désormais à assumer des coûts de logement toujours plus élevés.

Les chiffres montrent que la variance annuelle des « dépenses non liées au logement » — en gros, un panier de biens et services de base — pour une famille de quatre personnes a considérablement augmenté dans tous les grands centres urbains entre 2019 et 2023.

« Le marché locatif soulève toujours des inquiétudes, poursuit Mathieu Laberge. Les prix élevés des maisons forcent les Canadiens à prolonger leur statut de locataire, ce qui sature davantage le marché locatif. »

Répondre aux pressions sur le marché de l’habitation

L’analyse de l’agence du logement renforce la pression sur le gouvernement fédéral. Ce dernier doit maintenant s’attaquer à la pénurie criante de logements.

Le gouvernement libéral a réduit en octobre ses cibles d’immigration pour les trois prochaines années. Cette décision vise à atténuer les pressions sur le marché du logement.

Le ministre de l’Immigration Marc Miller a souligné que « les pressions sur le logement et les services sociaux exigent une approche plus durable pour accueillir les nouveaux arrivants. » Les nouvelles cibles migratoires « devraient réduire l’écart dans l’offre de logements d’environ 670 000 unités d’ici la fin de 2027. »

Le Bureau du directeur parlementaire du budget (DPB) signalait le mois dernier des « risques importants » dans les projections gouvernementales.

Le DPB affirme dans son rapport que ces deux estimations — la baisse de formation des ménages et le déficit de logements prévu par le plan d’immigration — constituent des maximums probables. Les projections du DPB révèlent un manque à gagner de 658 000 logements d’ici 2030, un chiffre qui diffère des prévisions de Marc Miller.

Pour Mathieu Laberge, résoudre la crise implique d’examiner comment la politique peut revenir au niveau d’abordabilité observé avant la pandémie.

« La transparence sur les possibilités et les délais constitue la première étape pour résoudre une crise, conclut-il. Le retour aux conditions d’abordabilité d’avant la COVID soulagerait de nombreuses familles canadiennes, même s’il ne résout pas tout. Une année prépandémique s’impose donc comme référence naturelle pour mesurer l’abordabilité. »