Teranet a tenu mercredi, à Toronto, son Forum annuel des perspectives du marché pour présenter ses dernières analyses.
Les données montrent une évolution marquée des profils d’acheteurs et de vendeurs. Cette transformation reflète l’adaptation des différents groupes aux nouvelles réalités du marché.
« La baisse récente des taux d’intérêt n’a pas entraîné la reprise du marché que beaucoup d’entre nous anticipaient », a déclaré Emily Cheung, directrice des données, de l’analyse et des perspectives. « Bien que nous continuions à prévoir beaucoup d’incertitude dans les années à venir, nous voulions saisir cette occasion pour partager certaines des informations que nous avons recueillies en étudiant les données du registre foncier de l’Ontario, dans l’espoir que cela vous aidera à mieux comprendre le marché immobilier. »
Deux marchés distincts
Les données révèlent un contraste marqué entre Toronto et le reste de l’Ontario. Les condos illustrent bien cette différence : ils représentent 60 % des transferts immobiliers à Toronto contre seulement 25 % dans la province.
Les condos se vendent toujours aussi bien que les autres propriétés dans la province, mais à Toronto, le marché évolue différemment, contrairement à ce que laissent entendre les récentes manchettes.
« Les condos torontois ont bondi de 20 % en 2024, contre une modeste hausse de 4 % pour les autres types d’habitations, révèle Cheung. Le Registre immobilier ontarien comptabilise tous les changements de propriété, incluant les constructions neuves achetées sur plan. »
« Nous comptabilisons les nouvelles constructions lorsque l’unité est prête à être occupée, même si elle a été vendue sur plan il y a plus de cinq ans, et ces nouvelles constructions de 15 000 unités en 2024 représentaient une augmentation de 78 % par rapport à 2023 », a-t-elle expliqué. « Cette arrivée massive de nouvelles unités de copropriété n’apparaît pas dans le récit actuel du marché et pourrait expliquer pourquoi les ventes de copropriétés de revente ont atteint leur niveau le plus bas en 2024. »
Les multipropriétaires ont freiné leurs investissements
Les conditions changeantes du marché ont également remodelé la démographie des acheteurs, les propriétaires de multiples propriétés (PMP) connaissant un recul notable.
Les multipropriétaires ont ralenti leurs achats, alors qu’ils dominaient le marché avec près du quart des transactions récentes, qu’il s’agisse d’investisseurs ou d’acheteurs de résidences secondaires.
« Le groupe reste très actif malgré un léger déclin depuis son pic de 2022, souligne Cheung. Cette cohorte accueille d’ailleurs de nombreux nouveaux membres depuis dix ans. »
« Les nouveaux investisseurs, ajoute-t-elle, dominent le marché immobilier locatif depuis dix ans. Ils réalisent 70 % des transactions contre 30 % pour les propriétaires établis. Ce marché attire massivement de nouveaux acheteurs. »
En fait, les propriétaires multiples détiennent majoritairement deux propriétés (55 %) ou trois (20 %). Ces chiffres révèlent une dominance d’investisseurs particuliers recherchant une résidence secondaire ou un placement, plutôt que des investisseurs institutionnels.
Selon Cheung, ces transactions impliquent généralement deux acheteurs d’âge similaire, vraisemblablement en couple. Les Millénariaux dominent désormais ce marché avec 40 % des achats, devant la génération X qui en détient 36 %.
Réduction de la taille des investisseurs
Les grands propriétaires détenant plus de 11 immeubles voient leur présence s’effondrer face aux nouvelles conditions du marché.
Les grands investisseurs immobiliers ontariens détenant plus de 11 propriétés ont vu leur proportion chuter de 13 % à 7,2 % depuis la hausse des taux en avril 2022.
« Ce que cela nous indique, c’est qu’entre avril 2022 et maintenant, beaucoup de ces MPO ont activement réduit leur portefeuille, explique Mme Cheung. Les tailles de portefeuille ont définitivement diminué au cours de la dernière année et demie. »
Les multipropriétaires privilégiaient Toronto l’an dernier. Leur capacité d’achat sans hypothèque pour 30 % des transactions révèle l’arrivée massive d’acteurs fortunés attirés par des prix avantageux.
« On constate l’émergence d’un nouveau type de multipropriétaire individuel, disposant de ressources financières très suffisantes et qui défie bon nombre de ces conditions difficiles en Ontario », remarque Emily Cheung.
Les acheteurs récents ont essuyé de lourdes pertes.
Sans surprise peut-être, beaucoup de ceux qui ont acheté pendant le pic des prix de 2022 et 2023 et qui ont ensuite vendu leur propriété l’ont fait à perte.
« Historiquement, le taux de perte en Ontario est d’environ 2 % à 4 %, ce qui signifie que pour 100 propriétés vendues, environ deux sont vendues à perte, déclare Mme Cheung. Parmi les propriétés achetées en 2022 et vendues en 2024, une sur quatre a été vendue à perte. »
Ces pertes se sont également étendues à travers la province, avec certaines des baisses les plus importantes observées dans les régions de villégiature de l’Ontario et dans la région du Grand Toronto.
« Les pertes médianes varient selon les régions, précise Mme Cheung. L’Ontario affiche 45 000 dollars, le Grand Toronto 56 000 dollars. Malgré le faible nombre de transactions, Muskoka enregistre une perte médiane de 240 000 dollars. »
Vieillissement des primo-accédants
Les primo-accédants subissent durement l’impact de la flambée des prix, des taux d’intérêt et du contexte économique défavorable.
Les données de Teranet montrent que près d’un quart des condos en Ontario sont achetés par des primo-accédants, surtout à Toronto et ses environs. En 2011, ils y dépensaient en moyenne moins de 500 000 $, mais d’ici 2024, ce montant grimpe à 1,3 million $.
Mme Cheung précise que l’âge médian des primo-accédants en Ontario est passé de 36 ans en 2014 à 38 ans en 2019, puis à 40 ans en 2024. En dix ans, ces acheteurs accèdent au marché immobilier quatre ans plus tard.
Des propriétaires qui gardent leur maison
Les acheteurs ontariens qui déménagent d’une résidence principale à une autre forment la troisième catégorie en importance.
Ces acheteurs attirent l’attention des médias et surpassent leurs pairs en dépenses, malgré leur faible part du marché.
En 2011, ils dépensaient en moyenne environ 700 000 $, mais, en 2024, leur prix d’achat moyen avait grimpé à 1,75 million $. Selon les données de Teranet, ils sont également susceptibles de rester dans la même ville, comme ce fut le cas pour 70 %.
Ces acheteurs ont dynamisé le marché après la pandémie, mais ils désertent désormais les transactions, surtout à Toronto. « La plupart d’entre eux préfèrent attendre en retrait », explique Mme Cheung.
Les propriétaires gardent leurs biens plus longtemps, freinant ainsi la rotation des résidences principales.
Cheung indique que la durée de détention des condos est passée de moins de sept ans en 2015 à plus de huit ans aujourd’hui. Pour les autres propriétés, elle est passée de 11 à 12 ans et demi.
Les propriétaires torontois de maisons individuelles conservent désormais leur bien pendant 18 ans, contre 13,8 ans en 2014.
« Nous prévoyons davantage d’incertitudes sur le marché en raison de facteurs tels que les taux d’intérêt, les facteurs macroéconomiques et les changements de politique hypothécaire », conclut Mme Cheung.
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Last modified: février 21, 2025
