Les changements suscitent l’approbation générale. Pourtant, des doutes persistent. L’abordabilité du logement inquiète. Les plus démunis en bénéficieront-ils réellement ?

Les nouvelles règles, effectives dès le 15 décembre, élèveront le plafond des prêts hypothécaires assurés de 1 million de dollars à 1,5 million de dollars. Elles introduiront également une option d’amortissement élargie sur 30 ans pour les premiers acheteurs et ceux qui acquièrent de nouvelles constructions.

Les initiés de l’industrie ont pour la plupart salué la volonté du gouvernement d’ajuster ses politiques face aux pressions économiques et du marché. Cependant, bien que certains éléments des nouvelles règles soient généralement approuvés, une incertitude persiste quant à leurs répercussions à long terme. Les préoccupations liées à l’abordabilité et aux pénuries d’approvisionnement continuent d’alimenter le débat.

Les propos de l’expert en tarifs Ryan Sims dans son bulletin hebdomadaire soulignent que c’est une solution de pansement. Selon lui, « le problème demeure que le logement est excessivement cher ! L’augmentation de l’amortissement ne réduit pas le coût du logement. Prolonger les paiements plus longtemps ne fait rien pour résoudre la cause profonde du problème – cela masque simplement les symptômes ».

Le fondateur et chef de la direction de Canadian Mortgage App, Ben Salami, exprime ses préoccupations sur le fait que les chiffres ne s’additionnent pas vraiment, du moins pas de manière à aider les premiers acheteurs qui peinent à entrer sur le marché.

Selon les nouvelles règles du 15 décembre, un achat à 1 499 999 $ avec une mise de fonds minimum de 124 999,90 $ nécessite une prime d’assurance de 57 750 $. Il a partagé cela dans un groupe de professionnels de l’industrie. Le revenu requis pour obtenir cette hypothèque est d’environ 327 000 $ !

« C’est ma première impression. Je suis un peu choqué », déclare M. Salami à Canadian Mortgage Trends. Après réflexion sur les changements, il reconnaît soutenir les périodes d’amortissement prolongées pour les acheteurs de première et de nouvelle construction, mais souligne qu’il aurait préféré des ajustements aux exigences du gouvernement en matière de simulation de crise.

« C’est le revenu requis qui tue l’affaire, ajoute-t-il. Ce n’est pas tant la mise de fonds minimale ; nous avons un plus gros problème avec la qualification. »

D’autres experts de l’industrie hypothécaire canadienne pensent que les changements pourraient bénéficier non seulement aux primo-accédants à court terme. Ils estiment également qu’ils pourraient encourager le développement à long terme de logements intermédiaires, qui sont essentiels.

Dustan Woodhouse explique sur son blog Be The Better Broker que c’est un signal parmi d’autres destiné aux développeurs. Ce signal les incite à créer autre chose que des studios, des condos d’une ou deux chambres, et ces maisons de ville étranges à deux chambres.

La question de 1,5 million de dollars : pourquoi hausser le plafond si haut ?

M. Woodhouse nuance l’impact des changements. Le nouveau plafond ne vise pas les plus fortunés. Peu achèteront à 1,5 million. La politique cible ailleurs. Les Canadiens à revenu moyen en seront les grands gagnants. Ils profiteront pleinement de ces nouvelles règles.

« La vraie magie opérera ailleurs, » affirme M. Woodhouse. Il pointe les prix entre 1,05 et 1,12 millions. « C’est là que tout se joue. » Un groupe clé d’acheteurs y trouvera son bonheur. Le marché s’ouvre enfin à eux.

Tyler Cowle s’étonne. Le courtier principal de Mortgage Foundations ne s’y attendait pas. Le Canada ose un grand bond. 1,5 million pour le plafond hypothécaire assuré ? Une décision audacieuse.

« On demandait 1,25 million. Refus sur refus, raconte M. Cowle. Et soudain, 1,5 million ! Stupéfiant. » Il s’inquiète : « Seuls les hauts revenus y accéderont. Faible effet de levier, mais risque futur élevé. »

Qui profitera le plus des nouvelles règles ?

M. Cowle dénonce un favoritisme. « Ces changements avantagent les propriétaires actuels. » Les nouveaux acheteurs ? Oubliés. Il soupçonne un calcul électoral. « Les propriétaires votent plus aux fédérales, » rappelle-t-il.

M. Cowle décortique les effets. Le plafond hypothécaire bondit. Résultat ? Plus d’acheteurs pour les propriétaires actuels. L’amortissement sur 30 ans, lui, profite à tous. Nouveaux et anciens propriétaires y gagnent.

« Les nouveaux critères ouvrent des portes, explique M. Cowle. Les primo-accédants visent enfin des logements réalistes. » Mais il prévient : « Attention à l’effet domino ! L’acheteur à 500 000 $ passe à 550 000 $. La demande grimpe, les prix s’envolent. » Sa conclusion ? « Tout le monde y gagne… ou presque. »

Les assureurs hypothécaires privés du Canada se prononcent

Les courtiers scrutent l’horizon. Quels impacts à long terme ? Les assureurs hypothécaires, eux, applaudissent. Ils saluent la flexibilité d’Ottawa. Sa réactivité les impressionne.

Stuart Levings, PDG de Sagen, salue ces changements. « Un grand pas pour l’accès à la propriété, affirme-t-il. Les primo-accédants en profiteront particulièrement. » Il précise : « Les taux de prime restent inchangés pour l’instant. Seul ajout ? 20 points pour l’amortissement sur 30 ans. »

M. Levings tempère son enthousiasme. « Des changements positifs, certes. Attendus depuis longtemps. » Mais il avertit : « Gare à l’inflation immobilière ! » Le problème ? L’offre insuffisante. « Un défi colossal, » souligne-t-il. Sa solution ? « Mobiliser tous les gouvernements. Accélérer la construction. C’est urgent. »

Canada Guaranty, l’autre assureur hypothécaire privé du Canada, a également exprimé son appui aux changements.

Mary Putnam, vice-présidente de Canada Guaranty applaudit. « Le plafond bondit à 1,5 million ! » s’exclame-t-elle. Elle rappelle : « Depuis 2012, aucun ajustement. Le marché, lui, a évolué. » Sa conclusion ? « Un changement bienvenu et nécessaire. »

Mme Putnam précise l’impact. « Les acheteurs entre 1 et 1,25 million ? Les grands gagnants. » Elle nuance : « Attention, le nouveau plafond cible le haut risque. » Son explication ? « Il s’applique aux prêts dépassant 80 % de la valeur. » Et de rappeler : « Sinon, le million reste la limite. »

Mme Putnam détaille le calcul. « Jusqu’à 500 000 $ ? 5 % de mise de fonds. » Elle poursuit : « Au-delà et jusqu’à 1,5 million ? 10 %. » Un dernier point crucial : « La prime dépend du ratio prêt-valeur. »

L’industrie se divise. Certains crient au calcul politique. D’autres dénoncent un pansement temporaire. Beaucoup pointent le vrai problème : l’offre insuffisante. Putnam, elle, voit plus loin. « Ce nouveau plafond ? Un pas dans la bonne direction, » affirme-t-elle.

Mme Putnam ne se voile pas la face. « L’offre manque. C’est indéniable, » admet-elle. Mais elle garde espoir : « Le gouvernement s’active. Des stratégies se dessinent. » Son message ? « L’avenir s’annonce prometteur. »

Mme Putnam salue une première. « Enfin un soutien aux primo-accédants ! » s’exclame-t-elle. Elle précise : « Ce changement booste leur pouvoir d’achat. » Son regard se tourne vers les métropoles. « Toronto, Vancouver… Les futurs propriétaires y respireront mieux. »

Amortissements de 30 ans Choix du rédacteur en chef Editor's pick ryan sims

Last modified: octobre 7, 2024